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春雨

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日志

 
 

中国房地产十大忽悠  

2010-12-25 18:06:01|  分类: 新闻评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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盘点2010年中国房地产十大忽悠

2010年,可以说是房地产调控年,从年初的“国十一条”,到4月份的“新国十条”,再到9.29新政。政府陆续出台了诸多旨在打击投机、抑制投资的延续性调控政策,直至今天,本轮调控还在延续。

这些延续调控政策被业界称作是“精准打击,冷却楼市”,可以说是招招锁住了房产投机(投资)的要害。对此,广大民众及理性地产研究人士均持大力支持的态度,而地产利益群体则频频从不同角度抛出诸多忽悠意图干扰调控,更是为房产利益群体的谋求暴利寻求支撑。

忽悠一、买不起房不该只知道“埋怨”。某开发商与公开场合表示,现在很多人买不起房,就埋怨政府和开发商,我认为有些是不对的。本身没有买房能力,就不要来埋怨政府、社会和开发商,因为现在中国住房改革发展的投入是很大的。

此忽悠的核心动机是:转移民众视线,试图化解民众对于畸高房价的不满情绪。

吴其伦认为:目前,中国房价畸高已经是不争的事实,而导致房价畸高的主要原因是开发商过于追求暴利、炒房团贪得无厌数度推高房价、地方政府土地财政思维促使土地价格居高不下、部分不良学者为开发商摇旗呐喊、部分媒体为高房价推波助澜等。

目前,畸高的中国房价与非典时期的白醋、无锡水污染时期的纯净水、疯狂时期的郁金香、癫狂时期的普洱茶没有什么两样。作为弱势群体的普通民众理所当然有理由抱怨开发商、政府、炒房者、专家、媒体等推高房价的群体。

忽悠二、大学生早买房子是孝敬父母。某教授表示,中国的财产都是家族式的,买房子都要父母支持,这是中国特色的文化,没有对也没有错,子女有钱了同样会孝敬父母。有的父母收入高,现在帮子女买房子压力不大,但5年后他们要掏双倍甚至更高的资金,可能没有能力了,累吐血了。当然如果父母没有能力帮你凑首付你要逼他们,反而买房就变得不孝敬了。

此忽悠的核心动机是:怂恿大学生父母为大学生买房。

吴其伦认为:我们从该教授的文字中看不出任何大学生自己买房孝敬父母的意思,而只能看到是该教授在怂恿大学生父母为大学生买房。该教授以其欺世的房价上涨论作为判断依据,怂恿大学生父母为大学生买房,并称此举为大学生孝敬父母的表现。此荒唐的观点实在教人看不懂,明明是父母出钱为子女买房,应该是父母给大学生的关爱才对,到了该教授这里却变成了大学生对父母的孝敬了。

事实上,在政府遏制高房价的方略之下,在市场成交日渐低迷之下,在投机、投资客纷纷离场之际,中国房价步入下行通道已是必然。大学生让父母为其买房是对父母的大不敬!其行为将产生降低父母生活质量、影响父母身体健康、影响家庭亲情关系等诸多危害。

忽悠三、房价要“稳”,不能强行控制。227日温总理在讲到房价问题时谈到了抑制房价问题,对此,某开发商的观点是要“稳健”地来实施,“房价不能打下去,而且也打不下去,应该科学地来控制它。控制它要从几个方面来控制,政府要控制,金融也控制,开发商也要理智一点,要从这几个方面来做,现在一搞就打,打是不对的。强行控制我认为是不妥的。”

此忽悠的核心动机是:政府尽量少出台旨在打击高房价的政策。

吴其伦认为:近年来,政府对待房价的态度都很温和,用得最多的词是“稳定房价”、“遏制房价过快上涨”、“遏制过高房价”等。而从实践来看,稳定房价的态度令开发商、炒房者、投资客、消费者都觉得房价不会跌,于是乎,开发商捂盘惜售、哄抬房价,炒房客绑架银行、疯狂囤房,投资客、消费者盲目追涨,最终导致房价屡创新高。

对于目前的中国畸高房价而言,唯有打压高房价,令高房价得到合理回调,房地产市场才能步入理性发展通道。

忽悠四、调控新政压制刚需。在调控新政出台伊始,个别业内人士便抛出新政压制刚需论,其核心意图是混淆视听以期达到蒙蔽民众干扰调控的目的。

此忽悠的核心动机是:煽动普通民众对于政府的不满情绪。

吴其伦认为:首先,房地产刚需是地产利益群体人为炮制出来旨在蒙蔽并用来欺诈民众的伪命题。所谓刚性需求,是相对于弹性需求而言的,即必须满足的需求。在生活中,我们必须喝水、吃饭、呼吸空气,这些均为刚性需求,因为如果一个人满足不了这些需求的话,就难以存活。而除了上述三种需求外,我们很难找出还有什么是必须要满足的需求。

房地产利益群体在进行房产销售时,人为杜撰并刻意向民众灌输一个概念,即因自住、改善、结婚而买房行为属于刚性需求。事实果真如此吗?显然不是!在房价处畸高状态的今天,普通民众举全家乃至整个家族之力,甚至不惜透支未来十几、二十年的收入买房完全是一种异常奢侈的消费行为。这样的行为就相当于普通民众家庭餐餐吃山珍海味,就相当于普通民众大举借贷穿阿玛尼西服、背LV包、开宝马车。很显然,这样的购买行为完全没有必要,更何来刚性一说?再者说,结婚就一定得买房吗?租房生活就不能步入婚姻殿堂了?相信理性的人定然不认同结婚一定要买房的观点。

故此,既然在中国房地产领域根本就不存在刚需,那么,调控新政压制刚需论就是彻头彻尾的谎言。

忽悠五、限购令将滋生炒卖购房资格的投机行为。对于各地方政府出台的限购令,地产利益群体频频抛出谬论意图干扰调控。在这些谬论中,有一种观点较为典型,即限购令将滋生炒卖购房资格的投机行为。

此忽悠的核心动机是:以滋生投机为理由威胁政府,希望政府尽快取消限购令。

吴其伦认为:首先,房价即将步入下行通道,很多民众将选择观望,绝不会通过购买他人的购房资格进行买房。众所周知,房价处上升通道时,很多人都会想方设法买房。因为很多人认为如果不买房价涨了就买不起了,另一方面由于房价不断上涨,只要买房就意味着获利。在这一时期,购房资格势必会成为被炒卖的工具。

9.29新政以来,随着各地方政府的调控细则陆续出台,各地成交量出现了大幅下挫。中国房价走势已越来越清晰,一场暴跌已经不可避免。在房价处下降通道下,买房就意味着资产缩水,几乎所有的人都会选择观望。在这样的态势下,绝不会有人去购买购房资格。

其次,用别人的购房资格买房,所获得的产权证必然是别人的名字,实际出资购房者权益难以保障。在出售购房资格者心怀不轨、出现严重经济纠纷、出现大额欠债、出现继承纠纷等状况时,这套房子极有可能被其占用,真正出资购房者极有可能变成房财两空。

第三,拥有购房资格者,在出让其购买资格后,由于房产证上是自己的名字,自己真正需要买房时却没发买。这种情况将极为普遍,拥有购房资格者绝大多数是以前没能力够房的,或许在目前的情况下依然买不起。可一旦房价出现较大跌幅或其家庭收入增加时,他们势必产生购房欲望。如果将其购房资格出售,到时他们拿什么来买房呢?因此,拥有购房资格者绝不会轻易出售其购房资格。

第四,拥有购房资格者,在出让其购买资格后,由于产证上是自己的名字,自己将承担潜在的还贷风险。实际出资购房者如果出现失业、经营失败、罹患重大疾病、违法犯罪、交通事故等状况,则其还贷必然出现问题。这样,风险就将转嫁到出售购房资格者身上。

忽悠六、房价的走势与政策的出台没有关系。9.29新政后,对于第二轮调控“限购令”等政策,某地产大佬表示,房价的走势与政策的出台没有关系。

此忽悠的核心动机是:希望政府不要出台调控政策,任由房价上涨,从而谋求暴利。

吴其伦认为:生活中,我们常说,心态决定一切。而决定房价走势的最直接因素也正是房产市场各方的心态。消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。

房产火爆时期,开发商信心爆棚,自然可以恣意定价、日提一价、哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈;炒房者看到市场火爆有利可图,自然可以调动一切可以调动的资金进行投机,他们可以大肆囤房、不断炒高房价;消费者看到房价不断疯涨,一方面怕买迟了就买不起,令一方面也希望通过买房令自己实现资产增值。所有这些市场各方的心态直接导致了房价下跌。

而在200724号文出台后,由于政府在遏制投资加大保障房供应两个方面对房地产市场进行调控,市场各方的心态发生了巨大的改变。开发商意识到了市场需求将大量减少,其销售必将受到严重影响,资金回笼速度将会大幅放缓,于是,不得不加快推盘进度,调低销售价格;由于房贷收紧,炒房客、投资者不得不选择离场观望;消费者看到政府力推保障房的决心,也大多选择观望。在市场各方这样的心态驱使下,房价出现了下跌,深圳、北京、上海等地出现了较大幅度的下跌。

综上,我们可以看出,市场各方的心态直接决定房价走势。而对心态产生影响的却是政府的政策。

近期,9.29新政、温总理国庆招待会上的重要讲话、各地方政府密集出台调控细则均对市场各方的心态产生了直接的影响。各地出现投机、投资离场,消费者观望加剧,成交量急剧下滑,部分地区房价已经出现松动的市场状况。结合200724号文,对市场所产生的直接影响,我们不难理出这样的逻辑关系,即政府政策影响了市场各方的心态,而各方心态决定了房价的走势。

忽悠七、房产税导致假离婚论。在政府数度提出研究开征房产税之际,某教授表示,“贸然对居民开征房产税,一定会导致中国千百万家庭的假离婚。”。该教授以假说的方法来佐证自己的观点。他认为,之前有很多民众为了争取房贷优惠而假离婚,一旦开征房产税,则已购房的老百姓会通过假离婚的办法来避税、未买房的消费者会为了买房而假离婚。

此忽悠的核心动机是:威胁政府不要出台房产税。

吴其伦认为:婚姻是约束夫妻双方行为的重要形式,也可以说是维系一个家庭的重要纽带,更可以说是夫妻双方在家庭中的权益的重要保障,为了眼前小利而选择假离婚的家庭必然是极少数。因为,一旦假离婚,则意味着夫妻双方就缺少了必要的约束与保障,将会对其家庭造成不可估量的损失。

其次,拥有两套以上商品房的绝不是谢百三所说的普通百姓,而正是政府所要打击炒房者和抑制投资客,这些人由于在前期投资(投机)中已然获取暴利,在房产税开征时,他们首先会考虑降价卖房或转售为租,绝不会愚蠢到像某教授所说那样去假离婚。

第三,在房价处下降通道,民众绝大多数会选择观望,而不会投身购房大军,更不会愚蠢地通过假离婚获取优惠税收去实现买房。在政府延续性的严厉调控政策下,中央高层已经明确发出大降房假的信号下,市场成交大幅降低的态势下,民众对于房地产市场必将持续观望,房价下跌甚至大幅下跌是一种必然。在这样的市场态势下,绝大多数理性民众绝不会投身购房大军,某教授所担心或曰是倡导的假离婚潮绝不会出现。

忽悠八、政府新政是市场经济向计划经济倒退。本轮新政以来,地产利益群体及其代言人纷纷发文对政府新政进行责难。其共同点是将矛头指向政府新政的核心意图,纷纷表示政府新政是市场经济向计划经济倒退。

此忽悠的核心动机是:试图通过偷换概念达到威胁政府,令政府不要出台调控政策的目的。

吴其伦认为:本轮调控政策中诸如收紧房贷、严格土地供应、规范交易行为等原本就是政府在房地产发展初期为了扶持房地产商或给予房地产商宽松的经营环境而出台的政策,此番新政只是逐步收回给予房地产商的扶持而已,况且还没有完全收回。至于其他政策,也只是在市场经济大环境下出台的规范性举措,绝非走计划经济道路。

忽悠九、保障房建设进度缓慢是地方政府“很穷”。 某开发商认为,为什么我国的保障住房建设进程还比较缓慢,因为地方政府“很穷“,没有多少钱盖经济适用房,上面制定了廉租房计划,但是下面还是执行弱,都是公共财力达不到的原因。

此忽悠的核心动机是:为地方政府保障房推进不力进行苍白地辩护,希望中央不要就保障房施压地方政府,从而令房地产市场依然是商品房主导,开发商及相关利益群体可继续攫取暴利。

吴其伦认为:保障房建设缓慢是地方政府对中央政策的“阳奉阴违”。地方政府之所以阳奉阴违,主要有三面的原因:

一、土地财政思维影响了地方政府执政方向。地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源。相关官员深知,一旦按中央部署大力发展保障房,则势必导致房价下跌,这样,土地收益将受到影响。

二、相关官员过于看重个人利益。商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益,相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子,甚至还可以得到开发商的贿赂,这是经济方面的收益,此其一;其二,房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长,地方城市面貌改善,这些都将成为相关官员的政绩,这样,相关官员的仕途将变得更加顺畅。相关官员深知,一旦大力发展保障房,则其个人收益将大为降低。

三、地方政府过于看重GDP。在中央政府追求GDP的大氛围下,地方政府更加看重GDP。而很多地方政府官员要么是因为无能,要么是因为太过计较个人得失,在进行产业布局规划时缺少前瞻,将房地产业视为当地发展主要推动力量。从实践来看,房地产业对于各地GDP的拉动起到了不小的作用。相关官员深知,一旦大力发展保障房,房价步入下降通道,GDP势必受到影响。

忽悠十、中国房价不高。某教授在房地产年会上表示,中国的房价真的不高,如果高,你解释不了这种现象,高就意味着买不起,买不起是不是意味着没有成交量?没有成交量你怎么来解释现在我们建多少房子都不够卖?

此忽悠的核心动机是:表明中国房价处合理状态,希望政府不要进行调控。

    吴其伦认为:存在即合理的理论在商品房领域是极不合适的。在该教授看来,只要房子有成交就说明房价不高,这是典型的存在即合理的荒唐逻辑。在中国的商品房领域,由于地产利益群体力量过于庞大、信息严重不对称、商品房销售环节存在太多的欺诈等因素,绝大多数消费者购房是在被逼、被诱的情形下所进行的非理性消费行为。在这样的市场状态下所产生的成交,尽管是客观存在,可在其背后却隐藏着多少善良百姓心酸的泪水和太多的无奈?

我们至今犹记,非典时期一个原本卖1.5元的口罩可以卖到20元,一瓶原本卖1元的白醋卖到30元;无锡水危机时,一瓶原本卖1元的瓶装水卖到15元,一桶原本卖5元的桶装水卖到50元。如果说存在即合理,只要有成交就说明价格不高,我们如何解释这些商品在当时的价格呢?我们如何理解当时政府对于这些商家的打击呢?中国的商品房价格与非典时期的口罩、白醋,无锡水危机时期的桶装水价格没有什么两样,这样的存在方式是极不合理的。政府理应像打击危难时期不法商人所哄抬的物价一样打击房价。

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