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楼市说法:这房子是谁的房——谁的优先购买权更为优先  

2011-01-03 22:18:12|  分类: 新闻评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(作者崔鹏简介:中国315榜样力量,打破交房潜规则第一人,著有《防范购房陷阱全攻略我如何半价购房》一书,2010414日全国上市)

基本案情

2008225日,原告陈某与被告余某大学毕业后,见北京楼市持续高涨,遂商议共同出资购买一套位于北京市亚运村的两居室商品房。两人与开发商签订了《北京市商品房预售合同》,购买了面积为100平米的商品房一套,合同总价款为80万元,余某、陈某各出资40万元。20086月,余某因出国留学,遂委托陈某代为管理其房间。在此期间,一名叫晚秋的女大学生求租房屋一间,陈某见余某的房间闲置无用,遂以每月1500元的价格租赁给该女大学生居住。

2008年底,余某留学归国,并在香港工作,遂想将其所有的房子出售,在房产中介做了登记,并报价55万元。陈某听说后,考虑到自己不久也要结婚,打算将另一间房屋买下,但出价为50万。双方因价格问题而未成交。晚秋听说后,认为自己租赁房屋需要花房租,买下来比较划算,遂向余某也表示了购买意思,几经协商,双方最终以50万元的价格成交。

陈某得知此事后,认为自己有优先购买权,应当由自己购买。而余某认为,晚秋作为房屋的承租人,按照法律规定也有优先购买权。陈某在协商无果的情况下,向法院提起诉讼,要求宣告余某与晚秋之间的住房买卖合同无效。法院在审理过程中,将晚秋追加为第三人。法院经审理认为余某与晚秋之间的房屋买卖合同无效,原告陈某享有优先购买权。

由于陈某急于结婚装修房屋,遂要求晚秋搬出房屋,而晚秋以租赁期限尚未届满为由拒绝。

案情解析

本案涉及的主要法律问题为承租人的优先购买权与共有人的优先购买权并存时的效力问题。

()    根据《物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。余某作为房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明。

根据《物权法》第一百零一条规定:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

在实践中,同等条件一般是指出售房屋的价格条件一样。余某告知享有优先购买权的共有人陈某、承租人晚秋的房价与向不特定第三人发布的价格相同。如果余某以低于55万元的价格将该间房屋卖给其他人,若共有人、承租人主张优先购买权的,则应认定余某和其他人之间的房屋买卖合同无效。

优先,是指时间上的优先。在同等条件下,只有享有优先购买权的共有人、承租人放弃购买之后,余某才能将房屋卖给其他人。优先在时间上一般为三个月。

()    共有人陈某、承租人晚秋都享有优先购买权,谁的优先购买权更具有优先性呢。根据我国民法理论,共有人的优先购买权属于物权,而承租人的优先购买权属于债权,物权优先于债权。因此,在两个优先购买权并存的时候,法律更倾向于保护共有人的优先购买权,即共有人陈某可先于承租人晚秋行使优先购买权。而被告余某,最终以50万元的价格将该间房屋卖给晚秋,剥夺了同等条件下陈某享有的优先购买权。因此,在陈某主张时,法院经审理认为余某与晚秋之间的房屋买卖合同无效,原告陈某享有优先购买权

()    根据《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。对此,理论上成为买卖不破租赁

所有权的变动不能击破租赁,是指先有租赁,后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动,归属第三人(如买受人、受赠人、继承人)时,承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。就本案而言,该间房屋新的所有权人陈某与承租人晚秋,应继续原租赁合同,直至终期届满。晚秋当然可以拒绝陈某的要求。但是,晚秋应向陈某支付租金,也就是说,新的所有权人陈某已取代了原出租人余某的地位。

(以上节选自《防范购房陷阱之全攻略——我如何成功半价购房》第五章签订购房合同——蚂蚁与大象的智力对抗
”20104月全国同步上市,当当、卓越及全国各大书店有售。)



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